Как найти дом по объявлению

Интерес к загородной жизни – тенденция последних лет. Многие желают отгородиться от суеты мегаполиса и переехать в частный дом. Покупка готового коттеджа имеет преимущества перед строительством: не нужно долго ждать переезда, уже готовы коммуникации и оформлен ландшафт. Однако поиск загородного жилья сопряжен с некоторыми рисками. Поговорим о том, как найти дом по объявлению и не попасться в руки недобросовестных продавцов.

Главные правила покупки дома по объявлениям:

1. Не платите за просмотр! Эта услуга всегда бесплатна, в противном случае вы имеете дело с мошенниками. Некоторые крупные агентства недвижимости злоупотребляют своим именем, навязывая платные услуги, но системного характера в риелторской практике платные просмотры не имеют.
2. Не пытайтесь договориться с продавцами, которые предлагают другой вариант вместо представленного в объявлении.
3. Не соглашайтесь подписать предварительный договор или иные соглашения перед просмотром. Помните, что вы не обязаны предоставлять личные данные на этом этапе.
4. Игнорируйте объявления, в которых один и тот же объект предлагают по разной стоимости. Таким образом мошенники ищут жертв для сомнительных схем.

Перенос просмотров, невозможность связаться с продавцом, явно невнятное общение с ним должны насторожить. Скорее всего, дом вообще не продается, а объявление является способом регулировать рыночную стоимость аналогичных объектов.

Первый телефонный звонок расскажет о продавце

Первый звонок – знакомство покупателя с продавцом. Уже на этом этапе вполне реально распознать, с кем вы имеете дело: с мошенником, ушлым риелтором, профессиональным агентом или добросовестным собственником.

Во время разговора уточните следующую информацию:

• было ли проведено межевание земельного участка;
• какие документы подтверждают право владения;
• в каком статусе находится земля под домом;
• можно ли ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Информацию можно найти на кадастровой карте. Она находится в открытом доступе, бесплатна и содержит базовые данные об участке и строениях. Еще один способ выяснить сведения – районная администрация и ФНС. Важно узнать следующую информацию: кто является собственником, их число, наличие недееспособных или несовершеннолетних владельцев.

Рекомендации:

• продажа по доверенности требует более тщательной проверки: можно обратиться в нотариальную контору и получить подтверждение из реестра;
• подтвердить дееспособность можно при помощи справки, которую выдают в психо- и наркологических диспансерах по месту прописки владельца участка;
• если предыдущая сделка по продаже участка осуществлялась с использованием материнского капитала, значит, в числе собственников есть дети;
• если собственник дома – юрлицо, важно исключить прохождение процедуры банкротства на момент покупки, в противном случае сделку могут признать недействительной;
• узнать о наличии обременений можно в выписке ЕГРН, но в документе не укажут долги продавца или решение имущественного спора при бракоразводном процессе;
• перед покупкой загородного дома нужно узнать размер трат на членские, целевые взносы, а также тарифы на коммунальные услуги.

Использование материнского капитала обязывает покупателя выделить долю детям. Если вы присмотрелись к дому, приобретенному за счет социальных выплат, попросите подтверждение о том, что права несовершеннолетних не будут нарушены. Подобные справки выдают районные органы опеки и попечительства. Если дети не фигурируют в качестве собственников, требуется восстановление их имущественных прав.

Осмотр местности

Просмотр дома – это не только изучение участка и особенностей строения. Важно не упустить другие детали: качество дорог, инфраструктуру и окрестности. Приезжая на место, обратите внимание на состояние дорожного полотна и определите, как долго добираться до дома от города.

Выделите время на знакомство и беседу с соседями. Так можно узнать информацию о работе ЖКХ, размере тарифов, качестве предоставляемых услуг и состоянии коммуникаций. Узнайте, как часто отключают электричество в поселке, как устроена охрана. Еще один важный момент: вывоз мусора с территории. Переполненные свалки на подъездах к поселку указывают на проблемы с утилизацией отходов, а значит, местность привлекает бродячих собак, диких животных и грызунов.

Что должно насторожить потенциального покупателя

Сделка купли-продажи дома несет финансовые риски, если проигнорировать факторы, указывающие на будущие проблемы.

Продажа дома, не оформленного в собственность

Отсутствие права собственности – главная причина, по которой не стоит рассматривать объект недвижимости. Бывает, что условный владелец получает дом в наследство, но так и не оформляет на него законные права. Выйти на сделку в таком случае не получится. Кроме того, на подобных объектах зачастую висят огромные долги по налогам на имущество. Даже если на неоформленную недвижимость найдется покупатель, сделка купли-продажи невозможна без оформления в собственность. Процесс не занимает много времени, но только при отсутствии грубых нарушений. Если все в порядке, оформление займет около месяца, в течение которого собственник может рассчитать размер налогов, который придется отдать при продаже. Дело в том, что реализацию недвижимого имущества в течение пяти лет после вступления в статус владельца считают способом получения дохода.

Наличие дополнительных построек

Если, кроме жилого дома, на участке расположены строения, площадь которых превышает 50 кв. м, нужно проверить, чтобы и они были оформлены в собственность. Сюда включают гостевые домики, бани, крупные гаражи с мастерской. Оформить нужные документы может кадастровый инженер, который приезжает по заявке. Работа специалиста заключается в точных замерах строения, создании технического плана, а также передаче данных в Росреестр для последующего оформления в собственность.

Законом не установлено обязательство получения прав на дополнительные постройки на участке, но это гарантирует безопасность сделки купли-продажи. В противном случае предыдущий собственник может заявить о праве на компенсацию за строения, не учтенные в соглашении. На такое идут крайне редко, но никто не застрахован от мошеннических схем и недобросовестности. Зафиксированы случаи, когда бывший владелец требовал несколько сотен тысяч рублей уже после подписания договора.

Рекомендации для тех, кто решился на сделку без оформления права собственности на дополнительные постройки:

• составьте перечень строений, которые входят в стоимость приобретаемого объекта недвижимости вместе с участком. Список должен быть дополнен подробным описанием: площадь, тип строения, назначение, этажность. Отметьте в договоре, что собственник не претендует на них после продажи;
• законы могут меняться, и никто не застрахован от появления нормы, по которой оформить право собственности придется на все строения. В таком случае появится обязательство по уплате налогов с недвижимого имущества. Учитывая количество незарегистрированных построек, возникнет большой ажиотаж, который приведет к очередям и повышению стоимости пошлин за оформление. Лучше сделать это своевременно и не беспокоиться о возможных проблемах.

Помните, что строить жилые дома и вспомогательные постройки можно только на земельных участках с видами разрешенного использования: ИЖС, СНТ и ДНП.

Участки без межевания

Если процедура межевания не была проведена до продажи, такой участок нельзя приобрести в ипотеку. Кроме того, приобретая подобную недвижимость, покупатель рискует ввязаться в судебные споры с соседями по поводу установления границ. Без межевания нельзя даже точно установить, в пределах каких границ покупается участок.

Межевание – это комплекс кадастровых работ, устанавливающих границы владений с максимальной точностью, определяющих его точную площадь и форму. Для этого приглашают специалиста, который составит межевой план и отправит его на регистрацию в Росреестр. Многие инженеры имеют связи в кадастровых службах и могут повлиять на скорость процесса.

Особенности договора купли-продажи

Стандартный договор купли-продажи участка с домом подойдет в большинстве случаев, но специалисты по загородной недвижимости рекомендуют составлять индивидуальные соглашения. В документе нужно прописать моменты, указанные выше: дополнительные постройки и отсутствие на них претензий от бывших владельцев.

В договоре обязательно включают:

• описание объектов, их площадь, в том числе строения, не имеющие кадастрового номера;
• подробную информацию о сторонах сделки купли-продажи: паспортные данные продавца, покупателя, информация о несовершеннолетних собственниках, доверенное лицо (если продажу осуществляют по генеральной доверенности);
• официальную информацию об участке и его особенностях: категория земли, почтовый индекс, адрес, кадастровый номер;
• сведения о жилом доме: адрес, номер, площадь, этажность и другие технические характеристики;
• сведения о финансовой стороне вопроса: полная стоимость, способы оплаты, порядок расчетов;
• ответственность сторон за нарушение договора (неустойка, штрафы).

К договору необходимо составить дополнительные соглашения, в которых продавец откажется от претензий на дополнительные постройки, заявит об отсутствии обременений (залог, арест, процедура банкротства, имущественные споры между несколькими собственниками), а также заявление от покупателя о том, что у него отсутствуют препятствия для совершения покупки недвижимости.

Еще один документ – акт приема-передачи, в котором указывают, где и как проводят сделку, кто будет заниматься ее регистрацией, и утверждение о переходе права собственности после заключения сделки.

Список документов для покупки участка с домом совпадает с аналогичными сделками при покупке квартир. Главное – это выписка из ЕГРН, содержащая ключевую информацию об объекте. Проверить достоверность документа можно только при прямом обращении в органы, выдавшие выписку. Сделать это можно в местном МФЦ, посетив отделение вместе с продавцом.